上诉人（原审被告）：济南青年物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：饶进明，总经理。
委托诉讼代理人：阚龙，上海御宗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马成生，男，1942年12月27日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：秦建军（系马成生之子），1977年8月2日出生，汉族，住济南市。
上诉人济南青年物业管理有限公司(以下简称青年物业公司)因与被上诉人马成生房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
青年物业公司上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初527号民事判决，依法改判或将本案发回重审。2.一、二审案件受理费由马成生承担。事实和理由：一、马成生一审时隐瞒了双方签订《房屋租赁合同》的事实，导致一审法院认定事实错误。涉案房屋系通过济南链家房地产经纪有限公司居间服务签订的，2017年8月17日青年物业公司委托代理人刘家喜与马成生的委托代理人秦建军签订的《济南市房屋租赁合同》，纯粹是为了支付居间服务费而签订的合同。因该版本合同与双方商定的租赁事宜不符，同时签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定“每年年末甲方（即马成生）预留一个月作为免租期供乙方（即青年物业公司）使用”。青年物业公司已按照合同约定支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金，按照约定2018年9月1日至2018年9月30日应作为免租期供青年物业公司使用，不应当收取租金。因此一审法院判令青年物业公司向马成生支付2018年9月1日至2019年2月28日的租金27000元属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。青年物业公司并未收到过马成生邮寄的催缴房租的函件，一审时，马成生提交的EMS快递单号查询回执显示，马成生邮寄的函件签收人为胡芳文，并非青年物业公司本人，并不能证明马成生曾向青年物业公司催收过房租。因此一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条解除双方的租赁合同，属于适用法律错误。综上，由于马成生故意隐瞒了涉案事实，导致一审法院认定案件事实不清，适用法律错误。
马成生辩称，一、青年物业公司被济南市住建部门列入严重失信等级，已有多人受欺骗，新闻媒体对此作了报道。二、关于两份合同，马成生及青年物业公司通过山东链家房地产经纪有限公司签订的合同是正规的有效合同。签订合同时，青年物业代理人刘家喜提出再签一份做留档备案，两份合同内容大体是一致的，但是对于免租期约定不一致，该“备案”合同免租期为2018年8月17日到9月17日，为尽快解决纠纷，马成生一审主张的是2018年9月1日后的租金。三、对于EMS邮件问题，马成生多次缴租金，都有电话录音，后起诉时由律师指导发EMS作为证据。本案自2019年1月立案至今，青年物业公司不仅拖欠2018年9月至今10个月的房租，还拖欠2017年8月开始租赁至今近两年的物业费、水费（包含诉讼期间马成生未主张的9个月的费用）。青年物业公司所述马成生没催缴不成立的。青年物业公司不交回房子，在诉讼期间还对外招租使用。
马成生向一审法院起诉请求：1.判令解除马成生和青年物业公司签订的房屋租赁合同，青年物业公司按原状交付房屋，并向马成生支付违约金4500元；2.判令青年物业公司支付合同解除前的租金（截止于起诉之日的租金为27000元）、青年物业公司向马成生支付房屋占有使用费用（以租赁期间的租金标准，计算至青年物业公司实际返还房屋之日）；3.判令青年物业公司支付拖欠的水费、物业费（截止于2018年12月6日的水费为1098.8元、物业费为2149.8元，共计3248.6元）；4.诉讼费用由青年物业公司承担。
一审法院认定事实：马成生系济南市历下区仁和盛庭小区南区2号楼（现为14号楼）3单元402室的业主。
2017年8月17日，通过山东链家房地产经纪有限公司居间服务，马成生和青年物业公司共同签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给青年物业公司。双方约定，租赁期限自2017年8月18日至2023年1月31日，共计5年6个月；2017年8月18日至2017年9月1日作为青年物业公司装修房屋时间，该期间为免租期，青年物业公司不需向马成生支付租金，马成生应配合青年物业公司办理物业装修所需手续；马成生应于2017年8月21日前将房屋交付给青年物业公司，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水卡电卡燃气卡后视为交付完成；租金每月4500元，按季预先支付，每季度13500元；租赁期间内由青年物业公司承担的费用包括水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费；青年物业公司不按照约定支付租金达十日及十日以上、欠缴各项费用的金额相当于或者大于一个月房屋租金、擅自改变房屋用途等情形下，马成生有权单方解除合同，收回房屋，要求青年物业公司按月租金的100%支付违约金。
合同签订当日，马成生将房屋交付给青年物业公司。合同履行过程中，青年物业公司于2018年5月18日预付了2018年8月31日前的租金13500元，此后的租金未予支付。2018年11月19日，马成生通过邮寄信函方式，向青年物业公司催收租金。2018年12月6日，马成生代缴2017年9月至2018年11月15日的水费1098.8元，代缴2018年1月至12月31日的物业费2149.8元，共计3248.6元。
一审法院认为，涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合同有效，各方均应按照约定严格履行自己的合同义务。合同履行过程中，青年物业公司自2018年9月开始拒不支付租金，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，马成生有权解除涉案房屋租赁合同，要求青年物业公司返还房屋，并要求青年物业公司支付违约金，拖欠的租金、水费、物业费以及实际返还房屋前的房屋占用费用。
青年物业公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，属于对其诉讼权利的放弃。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“青年物业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，一审法院缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除马成生与青年物业公司于2017年8月17日签订的房屋租赁合同；二、青年物业公司于判决生效之日起三十日内返还位于济南市历下区仁和盛庭小区南区2号楼（现为14号楼）3单元402室的房屋；三、青年物业公司于判决生效之日起十日内给付马成生违约金4500元；四、青年物业公司于判决生效之日起十日内给付马成生2018年9月1日至2019年2月28日的租金27000元以及自2019年3月1日起至实际返还房屋之日止按每月4500元计算的房屋占用费用；五、青年物业公司于判决生效之日起十日内给付马成生代缴的2017年9月至2018年11月15日的水费1098.8元、2018年1月至12月31日的物业费2149.8元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，减半收取330元，由青年物业公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。青年物业公司提交房租租赁合同一份，房屋租赁合同第二条约定免租期为2017年8月17日至2017年9月1日，另手写部分约定每年年末预留一个月免租期，按照正常的理解，每年12月份为免租期，证明双方约定每年年末留有一个月的免租期供青年物业公司使用，该免租内不应当收取租赁费。马成生质证认为，房屋租赁合同是真实的，与马成生持有的房屋租赁合同是一致的，提交该房屋租赁合同原件。根据该合同第二条手写内容，第一年的免租期应为2018年8月17日至9月17日。
本院认为，青年物业公司、马成生提交的房屋租赁合同经核对内容一致，双方对合同真实性无异议，本院予以采信。根据二审采信的证据及当事人的陈述，本院另查明：2017年8月17日，青年物业公司作为承租人，马成生作为出租人，山东链家房地产经纪有限公司作为居间人的三方《房屋租赁合同》签订后，青年物业公司代理人刘家喜与马成生代理人秦建军又签订两方《房屋租赁合同》一份。该两方《房屋租赁合同》第二条约定，该房屋租赁期共65个月，免租期自2017年8月17日至2017年9月1日，实际起租日期自2019年9月2日至2013年2月1日。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经双方协商后，重新签订租赁合同。该条另手写注明 “每年年末甲方预留一个月作为免租期供乙方使用”的内容。第三条约定，该房屋租赁4500元/月，租金总额为大写贰拾柒万元整（小写270000元整），房屋租金支付方式为季度付款，每季度提前15天支付下一季度房租。
本院认为，本案的争议焦点是，1.涉案房屋租赁合同免租期应如何认定；2.涉案房屋租赁合同应否解除。第一，关于免租期的问题。本案中，出租人马成生与承租人青年物业公司于2018年8月17日签订了两份《房屋租赁合同》，其中一份双方及居间人山东链家房地产经纪有限公司签字盖章的三方《房屋租赁合同》，另一份为出租人马成生代理人秦建军与承租人青年物业公司签订的两方《房屋租赁合同》。关于免租期问题。三方《房屋租赁合同》未明确约定免租期的起止期限，按照该合同约定房屋租赁期限为5年6个月及月租金4500元计算，青年物业公司应付总租金为297000元。而三方《房屋租赁合同》约定总租金为270000元，结合租金按季支付，末期租金支付日期为2022年5月15日的约定。该三方《房屋租赁合同》约定免除了2022年8月15日及2022年11月15日应付的租赁期最后两个季度的租金27000元。两方《房屋租赁合同》中，手写部分载明“每年年末甲方预留一个月作为免租期供乙方使用”。三方《房屋租赁合同》与两方《房屋租赁合同》关于免租期的约定不一致。在当事人之间多份合同之间存在约定不一或冲突的情况下，应综合缔约背景、条款文义、实际履行情况、交易习惯等案件事实确定当事人之间权利义务。具体到本案，首先，从合同文义看，两方《房屋租赁合同》约定的免租期为每年年末预留一个月，因双方对“每年”没有特别约定，故该“每年”应解释为每一个日历年。青年物业公司在二审中亦主张“每年年末预留一个月”为当年的12月。青年物业公司上诉主张应免除的2018年9月份租金，实为第二个租赁年的首月租金，不符合两方《房屋租赁合同》关于免租期的约定。其次，从合同履行情况看，根据一审马成生方提供的银行交易明细，青年物业公司按三方《房屋租赁合同》约定按季度交纳了2018年8月31日前的租金，其中，2017年11月20日，青年物业公司全额交纳了当季度租金13500元，并没有依据两方《房屋租赁合同》的约定主张免租期或扣除12月份租金。据此，应当认定双方实际履行的是三方《房屋租赁合同》。因两方《房屋租赁合同》没有实际履行，不能作为认定免租期的依据。另外，青年物业公司持有该两方《房屋租赁合同》，但经一审法院合法传拒不到庭参加诉讼，放弃了其举证质证的诉讼权利。一审法院依据马成生提交的三方《房屋租赁合同》判令青年物业公司支付欠付租金，实体和程序处理均无不当。根据上述分析，青年物业公司与马成生签订的两方《房屋租赁合同》并未实际履行，其主张免除第二个租赁年首月租金也与合同约定不符，青年物业公司关于欠付租金数额应扣除年末一月免租期租金的上诉理由无事实和合同依据，本院不予采纳。
关于马成生催缴房租通知是否送达的问题。根据马成生一审提交的EMS快递回执及投递信息记载，马成生于2018年11月19日邮寄催交房租通知已经签收妥投。该催缴通知虽由胡芳文签收，但快递回执载明收件人为青年物业公司法定代表人饶进明，单位名称为“济南青年物业管理有限公司”。回执中所填写收件人联系方式与饶进明向一审法院提交的送达地址确认书确认的联系方式是一致的，足以认定青年物业公司已经收到该催交通知。青年物业公司经催告后仍未缴纳租金，马成生依法有权主张解除涉案《房屋租赁合同》。据此，一审判决解除涉案《房屋租赁合同》合法有据。青年物业公司关于其未收到催缴房租通知的上诉理由证据不足，不能成立。
综上所述，青年物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
二审案件受理费660元，由上诉人济南青年物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 武绍山
审 判 员 王立强
审 判 员 孙 磊
二○一九年八月七日
书 记 员 曹 鸿
济大路9号1号楼102号。
委托诉讼代理人：秦建军（系马成生之子），1977年8月2日出生，汉族，住济南市槐荫区经二路440号楼5单元501号。
上诉人济南青年物业管理有限公司(以下简称青年物业公司)因与被上诉人马成生房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
青年物业公司上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初527号民事判决，依法改判或将本案发回重审。2.一、二审案件受理费由马成生承担。事实和理由：一、马成生一审时隐瞒了双方签订《房屋租赁合同》的事实，导致一审法院认定事实错误。涉案房屋系通过济南链家房地产经纪有限公司居间服务签订的，2017年8月17日青年物业公司委托代理人刘家喜与马成生的委托代理人秦建军签订的《济南市房屋租赁合同》，纯粹是为了支付居间服务费而签订的合同。因该版本合同与双方商定的租赁事宜不符，同时签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定“每年年末甲方（即马成生）预留一个月作为免租期供乙方（即青年物业公司）使用”。青年物业公司已按照合同约定支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金，按照约定2018年9月1日至2018年9月30日应作为免租期供青年物业公司使用，不应当收取租金。因此一审法院判令青年物业公司向马成生支付2018年9月1日至2019年2月28日的租金27000元属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。青年物业公司并未收到过马成生邮寄的催缴房租的函件，一审时，马成生提交的EMS快递单号查询回执显示，马成生邮寄的函件签收人为胡芳文，并非青年物业公司本人，并不能证明马成生曾向青年物业公司催收过房租。因此一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条解除双方的租赁合同，属于适用法律错误。综上，由于马成生故意隐瞒了涉案事实，导致一审法院认定案件事实不清，适用法律错误。
马成生辩称，一、青年物业公司被济南市住建部门列入严重失信等级，已有多人受欺骗，新闻媒体对此作了报道。二、关于两份合同，马成生及青年物业公司通过山东链家房地产经纪有限公司签订的合同是正规的有效合同。签订合同时，青年物业代理人刘家喜提出再签一份做留档备案，两份合同内容大体是一致的，但是对于免租期约定不一致，该“备案”合同免租期为2018年8月17日到9月17日，为尽快解决纠纷，马成生一审主张的是2018年9月1日后的租金。三、对于EMS邮件问题，马成生多次缴租金，都有电话录音，后起诉时由律师指导发EMS作为证据。本案自2019年1月立案至今，青年物业公司不仅拖欠2018年9月至今10个月的房租，还拖欠2017年8月开始租赁至今近两年的物业费、水费（包含诉讼期间马成生未主张的9个月的费用）。青年物业公司所述马成生没催缴不成立的。青年物业公司不交回房子，在诉讼期间还对外招租使用。
马成生向一审法院起诉请求：1.判令解除马成生和青年物业公司签订的房屋租赁合同，青年物业公司按原状交付房屋，并向马成生支付违约金4500元；2.判令青年物业公司支付合同解除前的租金（截止于起诉之日的租金为27000元）、青年物业公司向马成生支付房屋占有使用费用（以租赁期间的租金标准，计算至青年物业公司实际返还房屋之日）；3.判令青年物业公司支付拖欠的水费、物业费（截止于2018年12月6日的水费为1098.8元、物业费为2149.8元，共计3248.6元）；4.诉讼费用由青年物业公司承担。
一审法院认定事实：马成生系济南市历下区仁和盛庭小区南区2号楼（现为14号楼）3单元402室的业主。
2017年8月17日，通过山东链家房地产经纪有限公司居间服务，马成生和青年物业公司共同签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给青年物业公司。双方约定，租赁期限自2017年8月18日至2023年1月31日，共计5年6个月；2017年8月18日至2017年9月1日作为青年物业公司装修房屋时间，该期间为免租期，青年物业公司不需向马成生支付租金，马成生应配合青年物业公司办理物业装修所需手续；马成生应于2017年8月21日前将房屋交付给青年物业公司，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水卡电卡燃气卡后视为交付完成；租金每月4500元，按季预先支付，每季度13500元；租赁期间内由青年物业公司承担的费用包括水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费；青年物业公司不按照约定支付租金达十日及十日以上、欠缴各项费用的金额相当于或者大于一个月房屋租金、擅自改变房屋用途等情形下，马成生有权单方解除合同，收回房屋，要求青年物业公司按月租金的100%支付违约金。
合同签订当日，马成生将房屋交付给青年物业公司。合同履行过程中，青年物业公司于2018年5月18日预付了2018年8月31日前的租金13500元，此后的租金未予支付。2018年11月19日，马成生通过邮寄信函方式，向青年物业公司催收租金。2018年12月6日，马成生代缴2017年9月至2018年11月15日的水费1098.8元，代缴2018年1月至12月31日的物业费2149.8元，共计3248.6元。
一审法院认为，涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合同有效，各方均应按照约定严格履行自己的合同义务。合同履行过程中，青年物业公司自2018年9月开始拒不支付租金，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，马成生有权解除涉案房屋租赁合同，要求青年物业公司返还房屋，并要求青年物业公司支付违约金，拖欠的租金、水费、物业费以及实际返还房屋前的房屋占用费用。
青年物业公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，属于对其诉讼权利的放弃。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“青年物业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，一审法院缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除马成生与青年物业公司于2017年8月17日签订的房屋租赁合同；二、青年物业公司于判决生效之日起三十日内返还位于济南市历下区仁和盛庭小区南区2号楼（现为14号楼）3单元402室的房屋；三、青年物业公司于判决生效之日起十日内给付马成生违约金4500元；四、青年物业公司于判决生效之日起十日内给付马成生2018年9月1日至2019年2月28日的租金27000元以及自2019年3月1日起至实际返还房屋之日止按每月4500元计算的房屋占用费用；五、青年物业公司于判决生效之日起十日内给付马成生代缴的2017年9月至2018年11月15日的水费1098.8元、2018年1月至12月31日的物业费2149.8元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，减半收取330元，由青年物业公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。青年物业公司提交房租租赁合同一份，房屋租赁合同第二条约定免租期为2017年8月17日至2017年9月1日，另手写部分约定每年年末预留一个月免租期，按照正常的理解，每年12月份为免租期，证明双方约定每年年末留有一个月的免租期供青年物业公司使用，该免租内不应当收取租赁费。马成生质证认为，房屋租赁合同是真实的，与马成生持有的房屋租赁合同是一致的，提交该房屋租赁合同原件。根据该合同第二条手写内容，第一年的免租期应为2018年8月17日至9月17日。
本院认为，青年物业公司、马成生提交的房屋租赁合同经核对内容一致，双方对合同真实性无异议，本院予以采信。根据二审采信的证据及当事人的陈述，本院另查明：2017年8月17日，青年物业公司作为承租人，马成生作为出租人，山东链家房地产经纪有限公司作为居间人的三方《房屋租赁合同》签订后，青年物业公司代理人刘家喜与马成生代理人秦建军又签订两方《房屋租赁合同》一份。该两方《房屋租赁合同》第二条约定，该房屋租赁期共65个月，免租期自2017年8月17日至2017年9月1日，实际起租日期自2019年9月2日至2013年2月1日。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经双方协商后，重新签订租赁合同。该条另手写注明 “每年年末甲方预留一个月作为免租期供乙方使用”的内容。第三条约定，该房屋租赁4500元/月，租金总额为大写贰拾柒万元整（小写270000元整），房屋租金支付方式为季度付款，每季度提前15天支付下一季度房租。
本院认为，本案的争议焦点是，1.涉案房屋租赁合同免租期应如何认定；2.涉案房屋租赁合同应否解除。第一，关于免租期的问题。本案中，出租人马成生与承租人青年物业公司于2018年8月17日签订了两份《房屋租赁合同》，其中一份双方及居间人山东链家房地产经纪有限公司签字盖章的三方《房屋租赁合同》，另一份为出租人马成生代理人秦建军与承租人青年物业公司签订的两方《房屋租赁合同》。关于免租期问题。三方《房屋租赁合同》未明确约定免租期的起止期限，按照该合同约定房屋租赁期限为5年6个月及月租金4500元计算，青年物业公司应付总租金为297000元。而三方《房屋租赁合同》约定总租金为270000元，结合租金按季支付，末期租金支付日期为2022年5月15日的约定。该三方《房屋租赁合同》约定免除了2022年8月15日及2022年11月15日应付的租赁期最后两个季度的租金27000元。两方《房屋租赁合同》中，手写部分载明“每年年末甲方预留一个月作为免租期供乙方使用”。三方《房屋租赁合同》与两方《房屋租赁合同》关于免租期的约定不一致。在当事人之间多份合同之间存在约定不一或冲突的情况下，应综合缔约背景、条款文义、实际履行情况、交易习惯等案件事实确定当事人之间权利义务。具体到本案，首先，从合同文义看，两方《房屋租赁合同》约定的免租期为每年年末预留一个月，因双方对“每年”没有特别约定，故该“每年”应解释为每一个日历年。青年物业公司在二审中亦主张“每年年末预留一个月”为当年的12月。青年物业公司上诉主张应免除的2018年9月份租金，实为第二个租赁年的首月租金，不符合两方《房屋租赁合同》关于免租期的约定。其次，从合同履行情况看，根据一审马成生方提供的银行交易明细，青年物业公司按三方《房屋租赁合同》约定按季度交纳了2018年8月31日前的租金，其中，2017年11月20日，青年物业公司全额交纳了当季度租金13500元，并没有依据两方《房屋租赁合同》的约定主张免租期或扣除12月份租金。据此，应当认定双方实际履行的是三方《房屋租赁合同》。因两方《房屋租赁合同》没有实际履行，不能作为认定免租期的依据。另外，青年物业公司持有该两方《房屋租赁合同》，但经一审法院合法传拒不到庭参加诉讼，放弃了其举证质证的诉讼权利。一审法院依据马成生提交的三方《房屋租赁合同》判令青年物业公司支付欠付租金，实体和程序处理均无不当。根据上述分析，青年物业公司与马成生签订的两方《房屋租赁合同》并未实际履行，其主张免除第二个租赁年首月租金也与合同约定不符，青年物业公司关于欠付租金数额应扣除年末一月免租期租金的上诉理由无事实和合同依据，本院不予采纳。
关于马成生催缴房租通知是否送达的问题。根据马成生一审提交的EMS快递回执及投递信息记载，马成生于2018年11月19日邮寄催交房租通知已经签收妥投。该催缴通知虽由胡芳文签收，但快递回执载明收件人为青年物业公司法定代表人饶进明，单位名称为“济南青年物业管理有限公司”。回执中所填写收件人联系方式与饶进明向一审法院提交的送达地址确认书确认的联系方式是一致的，足以认定青年物业公司已经收到该催交通知。青年物业公司经催告后仍未缴纳租金，马成生依法有权主张解除涉案《房屋租赁合同》。据此，一审判决解除涉案《房屋租赁合同》合法有据。青年物业公司关于其未收到催缴房租通知的上诉理由证据不足，不能成立。
综上所述，青年物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
二审案件受理费660元，由上诉人济南青年物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 武绍山
审 判 员 王立强
审 判 员 孙 磊
二○一九年八月七日
书 记 员 曹 鸿