山东省济南市中级人民法院
民事判决书
（2017）鲁01民终2625号
上诉人（原审被告、反诉原告）：山东嘉恒房地产开发有限公司，住所地济南市，现住所地济南市。
法定代表人：柳玉荣，董事长。
委托诉讼代理人：王磊，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：王瑞洲，北京市（隆安）律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）:深圳市国贸物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市，现住所地济南市。
法定代表人：李东风，总经理。
委托诉讼代理人：由志刚，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：李学永，山东盛强律师事务所律师。
第三人：深圳市国贸物业管理有限公司，住所地深圳市。
法定代表人：王航军，董事长。
委托诉讼代理人：王，女，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：吕静，女，该公司财务部经理助理。
上诉人山东嘉恒房地产开发有限公司（以下简称嘉恒公司）因与上诉人深圳市国贸物业管理有限公司济南分公司（以下简称国贸分公司）、第三人深圳市国贸物业管理有限公司（以下简称国贸公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2011）历商重初字第102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
嘉恒公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判驳回该项诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由国贸分公司负担。事实与理由：一、国贸分公司要求嘉恒公司支付山东嘉恒商务大厦（以下简称嘉恒大厦）裙房物业费的诉讼请求不能成立，因为嘉恒公司没有委托国贸分公司管理裙楼物业，双方也没有约定物业管理的收费价格。2001年8月21日，嘉恒公司与国贸公司签订《嘉恒商务大厦物业管理合同》，由嘉恒公司委托国贸公司管理嘉恒大厦物业。在合同第四条“甲方（嘉恒公司）的权利与义务”第4项约定，经营性商业用房按当地法规政策及有关规定另行商定。2002年国贸分公司成立并具体管理大厦物业。2004年6月17日和2008年2月18日大厦业主委员会与国贸分公司连续签订的两份《物业服务合同》第四条第4项均约定，经营性商业用房按当地法规政策及有关规定另行商定。2005年12月15日国贸分公司给嘉恒公司发出了《关于贵公司在嘉恒商务大厦的物业管理费的商议函》，国贸分公司在函中承认双方多次磋商空置房的物业管理问题，并希望嘉恒公司提出指导性意见，这证明双方没有就委托管理裙房的事项达成协议，国贸分公司只是向嘉恒公司提议交纳裙楼空置房物业费。2006年7月3日国贸分公司给嘉恒公司的《关于嘉恒商务大厦裙楼物业管理合同及装修手续的函》中承认，双方就裙楼“目前尚未签订物业管理合同”，并要求嘉恒公司于2006年7月7日前到大厦项目部办理手续，但是嘉恒公司始终没有与其签订物业管理合同。2006年7月13日国贸分公司给嘉恒公司的《关于嘉恒商务大厦部分物业管理问题的回复意见》中，国贸分公司以一个物业项目只能由一个物业公司来管理为由，希望嘉恒公司将裙房交给其管理，这继续证明国贸分公司只是提议由其管理裙楼，双方不存在委托管理裙房的合同。嘉恒公司的房产证证明裙房属于商业用房。由于上述三份物业合同约定经营性商业用房物业问题另行商定，而裙房属于经营性商业用房，因此裙房物业问题不适用前期物业管理合同和业委会与国贸分公司签订的两份物业服务合同。至于后两份物业管理合同约定裙楼商场的收费标准是6元/平方米/月，是针对裙房已出租或转让经营业户，不适用于空置裙房。1999年《济南市城市物业管理服务收费暂行办法》第11条规定，“物业管理服务坚持自愿委托的原则”。据此，国贸分公司向嘉恒公司主张裙房物业费，应提供物业管理委托协议。2004年11月1日实施的《山东省物业服务收费管理实施办法》和2005年 1月1日实施的《济南市物业服务收费管理实施办法》均规定，成立业主大会的住宅小区，可由业主大会或其授权业主委员会与物业管理企业根据各地制定的物业服务收费基准价和浮动幅度协商议定，经业主大会批准后执行，并报当地价格主管部门备案；实行前期物业管理的住宅小区，按照建设单位与物业买受人的约定标准收取物业费;为写字楼、商场（商埠）等非住宅提供公共性服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方合同约定。因此，国贸分公司向嘉恒公司主张裙楼物业费，还应提供双方关于裙房物业服务价格方面的协议。国贸分公司既不能提供嘉恒公司委托其服务裙房物业的协议，即不能证明双方存在物业服务合同关系，又不能提供双方关于价格方面的协议，其请求缺乏证据支持不能成立。二、在国贸分公司管理嘉恒大厦住宅物业时期，裙楼绝大部分一直处于封闭、空置、闲置状态。国贸分公司要求支付数额巨大的物业服务费用明显与事实违背，显失公平，将会给嘉恒公司造成巨大经济损失。综上，原判第一项支持国贸分公司要求嘉恒公司支付裙楼物业费的诉讼请求明显违背事实且没有合法依据。
国贸分公司辩称，驳回嘉恒公司的上诉。
国贸公司述称，嘉恒公司的上诉不符合相关法律规定，依法应驳回上诉。
国贸分公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判嘉恒公司支付物业费4420330.96元；2.撤销原判第四项、第五项，改判国贸分公司支付水电费1494098.75元；3.撤销原判第六项，改判嘉恒公司支付启动资金20万元。事实与理由：一、国贸分公司有权收取2003年7月1日至2004年6月17日期间的裙楼物业费。一审采用前期物业合同中第七条第六项“因甲方（嘉恒公司）责任而造成的物业空置并产生的管理费用，由甲方承担全部空置物业的管理成本费用”，并以国贸分公司没有举证证明该期间管理成本费用为由，驳回诉求，属于确定民事责任明显违背当事人约定、违反法律适用规则，适用法律错误。首先，该条款适用有前提条件，即如归因于嘉恒公司的事由而导致空置，嘉恒公司应承担管理成本费用。如适用该条，应先查明因嘉恒公司事由导致空置，而嘉恒公司没有举证证明，一审也没有查明，显然没有事实基础。其次，该条款本质上属于责任条款，即一方当事人因自己过错而应承担的不利后果。但依据一审思路，若归因于嘉恒公司导致物业空置，反而要让国贸分公司承担不利后果（仅能收取管理成本），嘉恒公司明明有错，却从错误中获得利益，显然违背了“任何人不能从自己的过错中获取利益”民法一般原则。该条款的正确解释是，若归因于嘉恒公司的原因导致物业空置，国贸分公司不仅正常收取管理费，且可主张由此多支出的管理成本，才符合公平原理。因此，对该期间的物业费，国贸分公司有权按法定标准收取。二、国贸分公司返还水电费仅以已收取的1494098.75元为限。国贸分公司收取水电费，是无偿受托，收多少交多少，并无包收约定，对没有收取的数额，国贸分公司没有补足义务，应仅以收到的1494098.75元为限返还。双方数额之所以有差异，在于嘉恒公司主张的数额中有因其用水用电而应由其所承担的费用，该部分国贸分公司并未向其收取。一审中，国贸分公司举证证明了嘉恒公司使用水电的事实，扣减该部分费用，属于国贸分公司法定的抗辩事由，但一审以“嘉恒公司是否欠费，权利主体可另行主张权利”为由，无视国贸分公司的抗辩权，无视抵销制度，明显偏袒嘉恒公司。三、嘉恒公司应支付国贸分公司启动资金20万元。国贸分公司是国贸公司的分公司，并非独立法人主体，且承接了国贸公司与嘉恒公司签订的前期物业合同的权利义务。同时，国贸公司同意国贸分公司代收取该20万元，一审以该20万元与国贸分公司无关为由驳回诉求，认定事实和适用法律错误。四、嘉恒公司的起诉与国贸分公司的起诉不具有牵连关系，不符合反诉条件，应另行起诉，一审合并审理程序违法。国贸分公司是基于物业服务合同关系提起诉讼，双方是服务企业和业主之间的关系。而嘉恒公司提起的返还水电费之诉，按其主张，双方本质上是代理关系，即国贸分公司代嘉恒公司向其他业主收取水电费。嘉恒公司作为供水、供电企业代理商，国贸分公司是二级代理，双方同属服务企业，代收水电费关系绝不可能属于物业合同关系。因此，两诉不属于同一法律关系，更不是基于同一法律事实，不符合反诉条件，嘉恒公司只能另行起诉。
嘉恒公司辩称，一、关于支付物业费4420330.96元的问题。一审根据物业服务合同第七条第六项的约定，以国贸分公司没有提供对裙楼部分管理成本费用的证据为理由，驳回了其要求支付2003年1月至2004年6月17日期间物业费的诉讼请求。但一审陈述理由并不正确，因为三份物业服务合同已明确约定，经营性商业用房按当地法规政策及有关规定另行商定，物业服务合同并没有将裙楼纳入物业管理范围，嘉恒公司当然不用就裙楼支付任何物业费。因此，国贸分公司要求支付裙楼物业费的请求，明显不能成立。二、关于国贸分公司要求返还的水电费数额以收取的1494098.75元为准的问题。首先，根据《物业管理条例》45条，物业服务企业按受委托代收水电等费用，不得向业主收取手续费等额外费用。可见，法律规定的物业企业代收水电费用，是一种无偿受托。但是，国贸分公司与业主委员会签订的委托代收水电协议书，每一度电和每一方水都加了价格。其次，在国贸分公司代收水电费期间，嘉恒公司向供电、供水部门支付的水电费总额为2385499.37元，国贸分公司居然称只收取了1494098.75元。其中差距，国贸分公司认为是嘉恒公司使用的水电，根本不能成立。因为大楼三层以上嘉恒公司使用的水电全部由嘉恒公司自己负担，一审已判决，一至三层裙楼早就建完，封闭没有使用，嘉恒公司不可能使用近90万元的水电。国贸分公司所称明显与事实不符。一审判决正确，应当维持。三、关于国贸分公司要求嘉恒公司支付启动资金20万元的问题。2002年12月17日的《关于全面介入嘉恒物业管理的会议纪要》，确实商定嘉恒公司向国贸分公司支付物业启动资金40万元，嘉恒公司已经支付了20万元，国贸分公司收到后出具的收条注明的是“物业管理保证金”，故剩余20万元的性质也是保证金。由于国贸分公司已离开该项目，嘉但公司已支付的20万元除用于抵顶所欠物业费外，剩余20万元也没有再支付，一审驳回其诉讼请求正确。四、关于国贸分公司所称嘉恒公司起诉不具有牵连关系、不符合反诉条件、应当另行起诉的问题。国贸分公司作为嘉恒大厦的物业服务企业，根据物业管理条例的规定，提供物业服务后，有权要求业主支付物业费;同时，物业服务企业根据业主委员会的委托，向业主收取水电费，并将收取的水电费交给嘉恒公司，这二者都是基于国贸分公司在嘉恒大厦提供物业服务这一基本事实，也存在法律上的联系，二者明显具有关联性。嘉恒公司的反诉，符合法律规定。
国贸公司述称，同意国贸分公司的上诉。
国贸分公司向一审法院起诉请求：判令嘉恒公司支付1.拖欠的1－3层裙楼物业费合计4614730.96元（自2003年1月至2010年1月，面积10800平方米，收费标准为6元/每平方米/月，2003年1月至2004年底按50%计算，2005年1月至2010年1月按100%计算，合计4730400元，减去出租部分已收取的物业费115669.04元）；2.商住楼（A501室、A1703室、A2001室、A2103室、A2104室、A2204室、A2505室、B401室、B805室、B902室、B1304室、B1305室、B1703室、B1903室、B2002室、B2102室及嘉恒公司自用房A2504室、A2401室、B2402室、B2403室），共20套（所有权人是嘉恒公司，收费标准为1.8元/平方米/月，2004年12月份之前按50%计算，2005年之后按100%收取）所欠物业费、水电费共计246457.29元；3.XX烤肉（2007年12月及2008年4、5、9月份）所欠水电费共计53182.80元；4.启动资金20万元；5.员工工资4.8万元。以上共计5162371.05元。
嘉恒公司向一审法院反诉请求：1.国贸分公司向嘉恒公司支付国贸分公司代嘉恒公司收取的水电费共计2397134元及利息（以2397134元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2006年1月1日起支付至本案判决生效之日）；2.案件受理费由国贸分公司负担。
一审法院认定事实：嘉恒大厦位于济南市历城区华龙路XXXX号，系由山东嘉恒物业管理有限公司（以下简称嘉恒物业）开发建设，地上共29层，地下三层，其中地上1－3层裙房商场为商业用房，4－29层分A、B两座塔楼，为住宅。2001年8月21日，嘉恒物业的企业名称经核准变更为嘉恒公司。国贸分公司系国贸公司在济南注册成立的非法人分支机构。2003年1月1日至2010年1月31日期间，由国贸分公司全面负责嘉恒大厦的物业管理工作。
一、涉案嘉恒大厦物业管理服务的相关合同及履行情况：2001年8月21日，委托方嘉恒物业与受委托方国贸公司签订了《嘉恒商务大厦物业管理合同》，此为前期物业管理服务协议。合同约定：由嘉恒物业委托国贸公司对嘉恒大厦实行专业化、一体化的物业管理。合同第一条约定了物业基本情况，嘉恒大厦共一幢楼，商住楼36600平方米，裙楼10800平方米，地下室面积8800平方米；第二条约定委托管理事项，房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体公用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通、车辆行驶及停泊、大厦物业及物业管理档案资料等；第三条约定合同期限3年，自2001年8月20日至2004年8月20日止；第四条第4项约定经营性商业用房按当地法规政策及有关规定另行商定，大厦竣工入住前90日内按政府规定嘉恒物业向国贸公司提供管理用房250平方米，由国贸公司无偿使用，以及国贸公司的权利和义务、奖惩措施、违约责任及其他事项等条款。嘉恒物业在嘉恒大厦竣工入住前90日内向国贸公司支付物业启动资金40万元人民币；第七条管理服务费用约定，第1项本物业的管理服务费按市物价局核准的价格收取，第6项因嘉恒物业责任而造成的物业空置并产生的管理费用，由嘉恒物业承担全部空置物业的管理成本费用，第7项国贸公司前期介入管理费用双方另行协商确定等。2002年12月18日，嘉恒公司与国贸公司签订了《关于全面介入嘉恒商务大厦物业管理的会议纪要》，双方就嘉恒大厦全面介入物业管理，达成以下共识：双方将全面执行合同，并共同商定将东塔、西塔改称为A座、B座；于2002年12月23日，国贸公司正式进驻嘉恒大厦，双方即按商定好的进度于一周内进行实物交接；本纪要签字认定之日，嘉恒公司支付国贸公司合同规定的启动资金人民币40万元；自入伙之日起，半年内嘉恒公司支付国贸公司投入的人工费、易耗材料及公共部位灯泡、水龙头等更换的费用。2002年12月23日，国贸分公司正式进驻嘉恒大厦，双方未签订书面交接手续。2002年12月26日，国贸分公司出具收据1份，载明交款单位嘉恒公司交纳物业管理保证金20万元，国贸分公司认为此款为会议纪要约定的启动资金。2003年1月21日，国贸分公司出具收据1份，载明交款单位嘉恒公司交纳嘉恒大厦物业管理费（2002年12月23日至2003年1月31日）31495元。2003年4月3日，国贸分公司出具收据1份，载明交款单位嘉恒公司交纳2003年2、3月份物业管理费4.8万元。2003年5月7日，国贸分公司出具收据1份，载明交款单位嘉恒公司交纳四月份工资2.4万元。诉讼期间，嘉恒公司原认可尚欠国贸分公司、国贸公司人工费4.8万元。现嘉恒公司反悔辩称，国贸分公司无权收取人工费。2003年6月29日，济南市物价局下发济价房字[2003]134号文件，济南市物价局关于嘉恒大厦物业管理服务收费标准的批复，同意国贸分公司暂按前期物业管理服务协议承诺的服务项目、收费标准、收费时间收取公共性物业管理服务费。2004年5月12日，经济南市历城区房管局物业管理科批复，成立山东嘉恒商务大厦业主委员会（以下简称嘉恒业委会）。后该业主委员会于2007年10月30日改选并已备案，业主委员会主任为于某某。2004年6月17日，委托方嘉恒业委会与受委托方国贸分公司签订《嘉恒商务大厦物业服务合同》1份，其中双方对物业基本情况、委托管理事项的约定内容与上述《嘉恒商务大厦物业管理合同》均无变化；合同期限约定为2004年6月17日起至2007年6月16日止；第四条第4项约定经营性商业用房按当地法规政策及有关规定另行商定；第五条第2项约定遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；第五条第3项约定国贸分公司代表业主与济南市供电公司和济南市水业集团公司签订供电、供水合同，代缴电费和水费；第七条第1项约定本物业的管理服务费按市物价局批准的价格收取：即商务办公按1.8元/平方米/月，裙房商场按6元/平方米/月（以上费用不包括公共水电的分摊）；第七条第6项约定空置物业的管理费收取，按政府有关部门的规定执行等条款。该合同到期后，经嘉恒业委会、国贸分公司同意物业服务合同顺延一年。2004年7月12日，委托方嘉恒业委会与受托方国贸分公司签订《委托协议书》，约定嘉恒业委会委托国贸分公司向有关供电供水部门代缴水电费，国贸分公司根据每户业主实际使用数量向业主收取水电费，并按每户业主房屋建筑面积收取公摊水电费，计算标准为：水费标准5.4元/立方，电费收费标准0.86元/度，公摊电费=总和电量÷总建筑面积×0.86元×每户建筑面积。国贸分公司每两个月收取一次水电费，逾期不交的业主将对其加收3‰滞纳金。2008年2月18日，委托方嘉恒业委会与受委托方国贸分公司签订《嘉恒商务大厦物业服务合同》1份，除合同期限为2008年2月18日起至2011年2月17日止外，其他主要条款同上述2004年的《嘉恒商务大厦物业服务合同》。
嘉恒大厦1－3层裙楼部分的使用及交费情况：1.2004年1月至2009年5月，XX银行租用裙楼一层西南角95.7平方米，计65个月，共交纳物业管理费33877.8元；2.2006年7月15日至2009年6月，XX烟酒租用裙楼一层东南角62.8平方米，计35.5个月，共交纳物业管理费13376.4元；3.2009年7月至2010年1月，XX烟酒租用33.12平方米，计7个月，共交纳物业管理1391.04元；4.2005年8月至2010年1月XX银行租用裙楼一层东南角93平方米，计54个月，共交纳物业管理费30132元；5.2009年12月24日至2010年1月，XXX租用裙楼三层1100平方米，计一个月零8天，共交纳物业管理费8360元；6.2009年12月24日至2010年1月，裙楼三层KTV，2700平方米，计1个月零8天，共交纳物业管理费20520元；7.2009年12月至2010年1月，XXX租用裙楼667.65平方米，计两个月，共交纳物业管理费8011.8元；以上合计115669.04元。嘉恒大厦1－3层裙楼部分，除上述各期间对外出租以外，自2001年1月至2010年1月其他时间及面积均为空置。国贸分公司认为按6元/平方米/月的收费标准，2005年之前按50%计算，2005年之后按100%计算，裙楼总费用应为4730400元。嘉恒公司不予认可。其中，2004年3月10日，国贸分公司与招商银行签订的《物业管理服务协议》约定，受有关部门或单位的委托，国贸分公司可提供水费、电费、房租等代收代交服务，收费标准执行政府规定。国贸分公司主张嘉恒公司欠交嘉恒大厦4层及以上空置住宅20套（即A501室、A1703室、A2001室、A2103室、A2104室、A2204室、A2505室、B401室、B805室、B902室、B1304室、B1305室、B1703室、B1903室、B2002室、B2102室及被告自用房A2504室、A2401室、B2402室、B2403室）的物业费、水电费246457.29元。嘉恒公司于诉讼期间认可上述住宅各项欠费的总额为159378.7元。国贸分公司、国贸公司亦认可按嘉恒公司计算的上述欠费数额主张相应权利。国贸分公司、国贸公司现予以反悔，要求仍按246457.29元主张。2010年1月31日，国贸分公司与嘉恒业委会签订《山东嘉恒商务大厦物业移交协议》，并办理了交接手续，附书面物业移交清单1宗。国贸分公司于2010年1月31日终止嘉恒大厦的物业管理服务。国贸济南分公司进行物业管理期间，履行了对嘉恒大厦公用设施设备公用部位的维修、养护、管理和运行，车辆停放、绿化、电梯运行，代收水电费等物业管理服务义务。
二、有关涉案嘉恒大厦物业管理服务如何收取物业管理费的函件：2005年12月15日，国贸分公司向嘉恒公司出具《关于贵公司在嘉恒商务大厦的物业管理费的商议函》，载明：对于嘉恒公司自2003年1月以来，所空置的商业用房（1－3）层共计10800平方米，自用及空置写字楼14套，共计2285.17平方米的物业管理费（双方已多次协商），如何交纳请提出指导性意见（贵司另外缴纳，还是我们从代收的水电费中扣除？）。总费用及各项计算见附表（欠物业费1673509.24元，地产公司自用房B2402、2403截至2005年11月应付水电费10782.58元；地产公司自用房A2401、2504应付水电费合计18262.61元；启动资金20万元，2个月员工工资4.8万元，合计1921509.24元）。附表中还载明：嘉恒公司承诺业主免半年物业管理费，每月应支付我公司2.4万元员工工资，尚欠4.8万元。12月19日，嘉恒公司的工作人员在该函中写明：此函已收到，但物业入驻前给我公司造成巨大损失，建议予以考虑。2006年7月3日，嘉恒公司收到国贸分公司出具的《关于贵公司在嘉恒商务大厦裙楼物业管理合同及装修手续的函》，该函载明：嘉恒公司位于嘉恒大厦的裙楼正在装修，目前尚未签订物业管理合同及装修相关手续，请嘉恒公司务必于2006年7月7日前到嘉恒大厦国贸物业项目部办理有关手续。2006年7月13日，嘉恒公司收到国贸分公司出具的《关于嘉恒商务大厦部分物业管理问题的回复意见》，该回复意见载明：嘉恒大厦整体的物业管理（包括裙房）目前由国贸分公司负责，虽然大部分产权归嘉恒公司所有、空调系统只供商场，但嘉恒公司介入交叉管理是不合适的，一是一个物业项目只能由一个物业公司管理；二是交叉管理势必出现责任不清、互相推诿，最终受害的是嘉恒公司和租赁客户。国贸分公司有信心为裙房客户提供优质的服务，让客户满意。国贸分公司只负责大厦的公共部位，如果嘉恒公司有意介入商场内自用部位的，国贸分公司没有意见。关于裙房商场的物业管理费6元/月/平方米，是双方一直认可的，前期销售也向部分业主承诺过，双方共同到物价部门办理了备案手续，新物业管理合同经全体业主大会通过，对此也有约定，并非国贸分公司单方制定，考虑到嘉恒公司商场空置多年，承担了很多损失，国贸分公司将配合嘉恒公司招商……商场客户水电费和楼上客户统一标准（不包括公共分摊水电费）或电费按1元/度，水费按6元/㎡（包括公共分摊水电费），以上标准未考虑特殊行业的收费，如供电、供水部门对商场特殊行业客户收费标准提高，高出部分由贵司或租赁客户承担。关于国贸分公司代收水电费和嘉恒公司应交管理费问题，双方对此问题很早就进行友好协商和沟通，期间已缩小分歧，后来由于各种原因搁置，希望早日达成协议等。2006年7月26日，嘉恒业委会文件《关于嘉恒商务大厦公共维修基金、公共部位、配套设施等若干问题致嘉恒地产公司函》（鲁嘉恒业委字（2006）001号）载明，嘉恒公司未售出物业（空置房，包括写字间、商场部分），依据《山东省物业服务收费管理实施办法》第十五条之规定，请嘉恒公司依法按时向物业管理企业缴纳物业管理服务费，以保障物业管理企业的合法权益和正常运作等。2008年10月31日，国贸分公司向嘉恒公司出具《嘉恒商务大厦有关物业管理费结算的商榷函》，提供截止2008年10月底应缴的费用清单，仅供商榷。5项欠费合计4149981.03元，另外XX烤肉欠水电费约53182.8元，该函载明：嘉恒公司空置房物业管理费、自用房物业管理和水电费、按合同应付国贸分公司的费用，根据济价房[1999]208号文和[2004]168号文，2005年以前空置用房物业管理费按50%收取，2005年以后嘉恒公司未出售用房按100％收取。嘉恒公司自用房B2402（172.44㎡）、2403（162.4㎡）截至2008年10月应付水电费14060.36元；嘉恒公司自用房A2401（148.25㎡）应付水电费6248元、2504（175.2㎡）应付水电费470.4元；XX烤肉欠水电费53182.8元。另载明国贸分公司前期实际代嘉恒公司收取的水电费合计约1489417.45元（未收到的费用约62209.97元），同意从以上费用中一并扣除。期间国贸分公司分别在2004－2007年年底就嘉恒公司有关亏欠国贸分公司物业管理费向嘉恒公司催交（已签收），考虑到嘉恒公司一直以来的支持和长期的合作，国贸分公司会最大限度地减免嘉恒公司应缴纳的费用。2008年11月5日，嘉恒公司的工作人员在上述商榷函回执中写明：需国贸物业提供相关财务报表与我公司进行核对后，以核准数据为准，协商解决。2010年9月16日，国贸分公司出具《嘉恒商务大厦有关物业管理费结算的商榷函》，载明截止2010年1月底嘉恒公司应缴的5项欠费合计5084410.07元，另外XX烤肉欠水电费约53182.8元。其前期实际代嘉恒公司收取的水电费合计约1490111.85元（未收到的费用约62209.97元）。其他内容与上述2008年10月31日的商榷函基本一致。
三、国贸分公司代收水电费情况。2003年1月至2005年10月8日，嘉恒大厦的水费户名一直登记在嘉恒公司名下，故大厦的水费供水部门直接在嘉恒公司帐户上扣划，2005年10月8日，嘉恒大厦的水费户名变更登记在国贸分公司名下。2003年1月至2005年11月8日，嘉恒大厦的电费户名一直登记在嘉恒公司名下，故大厦的电费供电部门直接在嘉恒公司帐户上扣划。2005年11月8日，嘉恒大厦的电费户名变更登记在国贸分公司名下。双方于2005年11月8日向历下电力公司共同提交《申请函》载明，自2002年12月国贸分公司管理以来，电费一直由国贸分公司收取，但户名在嘉恒公司名下，为减少扣划工作上的繁琐程序，申请进行户名变更。嘉恒公司由供水部门收取的水费为：2003年55697.15元、2004年64810.6元、2005年58736.6元，合计179244.35元。嘉恒公司由供电部门收取的电费为：2003年595672.23元、2004年766813.79元、2005年850839元，合计2213325.02元。上述水电费合计2392569.37元。嘉恒公司由供电部门收取违约金为：2003年2104.06元、2004年1389.32元、2005年1071.9元，违约金合计4565.28元。其中，2004年1月的水费5800元及2004年2月的水费1270.2元，两笔水费发票显示交款单位为XXXXXXXXXX总公司。
国贸分公司自认自2003年1月至2005年11月期间其实际代嘉恒公司收取水电户名更换前的水电费共计1494098.75元。嘉恒公司对该款数额不认可，认为国贸分公司收取水电费标准高于水电部门的规定，且国贸分公司亦起诉过欠水电费的多家业主，故不能以国贸分公司自认的数额作为其返还水电费的数额。国贸分公司辩称，其自2003年8月起代收部分入住业主的水电费，且收的不全。对于嘉恒公司在建工程、售楼处、办公自用房、裙房专用设备及外租用房（未至国贸分公司办理入住手续）的水电费及公共区域水电费其均未收取。此外，认为因嘉恒公司原因向水电部门交纳的违约金4565元，亦应由嘉恒公司承担。且2004年1月的水费5800元及2004年2月的水费1270.2元，水费发票显示的交款单位为XXXXXXXXXX总公司，与本案无关。
2003年7月28日，国贸分公司向嘉恒公司出具收到条一份载明，嘉恒给物业所购奥克斯空调一匹半两台、两匹柜机四台，共6台已收到。
国贸分公司提交司法鉴定申请书1份，申请对2003年1月至2005年11月期间，国贸分公司代嘉恒公司收取的水电费数额进行司法鉴定。嘉恒公司不同意以国贸分公司提交的账本及单据作为鉴材进行司法鉴定。诉讼期间，国贸公司向嘉恒公司发出债权转让通知，将其对嘉恒公司的物业费债权转让给国贸分公司。
一审法院认为，2001年8月21日及2002年12月17日，国贸公司与嘉恒公司分别签订的《嘉恒商务大厦物业管理合同》《关于全面介入嘉恒商务大厦物业管理的会议纪要》；2004年6月17日及2008年2月18日，国贸分公司与嘉恒业委会分别签订的两份《嘉恒商务大厦物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的有关规定，合法有效，各方当事人均应按约享有权利并履行义务。对于国贸公司物业服务合同期间应收取的物业费，国贸公司向嘉恒公司发出了债权转让通知，国贸公司同意由国贸分公司在本案一并向嘉恒公司主张。
关于国贸分公司主张的嘉恒大厦4层及以上20套商用住宅的物业及水电费欠费的问题，经审理认为，诉讼过程中，双方一致认可欠费总数为159378.7元，一审法院对此应予确认。对国贸分公司诉请超出部分一审法院不予支持。对国贸分公司主张的2003年5、6月份的人工费4.8万元，嘉恒公司认可，一审法院对此请求应予支持。对于国贸分公司、嘉恒公司对已认可的事实，后予以反悔的意见，一审法院均不予采纳。
对于双方争议的焦点分别详述如下：
一、嘉恒公司的裙楼是否接受国贸分公司的物业服务，是否应交纳物业服务费。2002年12月23日国贸济南分公司正式进驻大厦，双方未签订书面交接手续，但不能仅以是否有书面的物业资料交接，认定双方是否实际进行了物业交接。对于嘉恒公司裙房是否接受了国贸分公司的物业服务，经审理认为，国贸分公司已按三份物业管理合同约定的范围、区域、事项对大厦提供了物业服务。国贸分公司对裙楼亦实施了物业管理：1.国贸分公司对裙楼租户实施了物业管理，其中包括：XX银行、XX银行、XX烟酒店、北京XXX餐饮有限公司济南店等；2.国贸分公司对大厦的共用设施设备实施了维修、养护、运行和管理（包括消防系统的设施、设备进行检查、清洗、维修，对裙楼的供水管道进行了改造，对水泵、发电机设备进行了维修等）；3.国贸分公司多次向嘉恒公司催收裙楼物业费，嘉恒公司从未否认裙楼接受物业服务事实且嘉恒业委会文件明确要求嘉恒公司应支付未售出物业的物业费。故嘉恒公司辩称未委托国贸分公司对涉案裙楼进行物业服务的意见，一审法院不予采纳。
二、关于2003年1-6月的裙楼物业费标准问题，经审理认为，2001年8月21日签订的《嘉恒商务大厦物业管理合同》约定经营性商业用房按当地法规政策及有关规定另行商定以及因嘉恒公司责任而造成的物业空置并产生的管理费用，由嘉恒公司承担全部空置物业的管理成本费用。《关于全面介入嘉恒商务大厦物业管理的会议纪要》，约定半年内嘉恒公司支付国贸公司投入的人工费、易耗材料及公共部位灯泡、水龙头等更换的费用。2005年12月15日的《关于贵公司在嘉恒商务大厦的物业管理费的商议函》载明，因嘉恒公司承诺业主免半年物业管理费，故每月应支付国贸分公司2.4万元员工工资。此外，2003年前4个月嘉恒公司均按每月2.4万元支付国贸分公司人工费，并于诉讼期间认可欠国贸分公司人工费4.8万元，故一审法院经审理认为，对于2003年前6个月因双方约定减免业主的半年物业费，故嘉恒公司需每月向国贸分公司支付2.4万元人工费，嘉恒公司作为业主之一，该期间亦应免除物业管理费，故国贸分公司现对2003年1-6月主张裙楼物业费，于法无据，一审法院不予支持。
对于2003年7月1日至2004年6月17日期间的裙楼物业费标准问题，经审理认为，根据双方约定应由嘉恒公司承担全部空置物业的管理成本费用。在国贸分公司提供物业服务期间，国贸分公司多次就裙楼物业费等问题向嘉恒公司发出商议函，但双方至今未就如何交纳物业费等形成一致意见。国贸分公司与裙楼的承租户分别签订了物业管理合同，收取物业费的标准均不相同（XX银行每季度1000元；XX银行每月每平方米6元，XX烟酒超市每月每平方米5元）。此外，涉案裙楼部分，长期大面积处于空置状态，国贸分公司提供服务而支出的成本费用应低于出租使用的物业。因国贸分公司至今未提交有关裙楼管理成本费用的证据，致使一审法院无法确定国贸分公司对裙楼部分应收物业费的数额，国贸分公司应承担举证不能的法律后果，故对国贸分公司主张收取该期间裙楼物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于2004年6月17日后嘉恒公司应支付国贸分公司裙楼物业费标准的问题。经审理认为，嘉恒业委会与国贸分公司签订的两份物业管理合同，合法有效，嘉恒公司作为大厦的业主之一，该约定的效力及于嘉恒公司。上述两份物业合同已明确约定了裙楼的收费标准，以及空置物业的管理费收取，按政府有关部门的规定执行。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。关于嘉恒公司辩称，双方之间未就涉案裙楼签订任何协议，两份物业管理合同效力不及于嘉恒公司的意见，于法无据，一审法院不予采纳。关于物业管理合同中同时约定了经营性商业用房按当地法规政策及有关规定另行商定如何理解的问题，经审理认为，在裙楼的物业费标准已明确约定的情况下，嘉恒公司自2004年6月17日起裙楼的物业费应按6元/平方米/月（以上费用不包括公共水电的分摊）标准执行，空置物业的管理费收取，按政府有关部门的规定执行。根据济房价（1999）208号文件及济房价（2004）168号文件的规定，2005年1月以前空置用房，物业费按50%收取；2005年1月以后空置房物业费按100%收取。经核算，裙楼建筑面积10800平方米，扣除出租户已缴纳的面积及期间应扣减部分物业费，应由嘉恒公司承担的物业费为4049597元。国贸分公司主张裙楼物业费超出部分，于法无据，一审法院均不予支持。
关于嘉恒公司提出的所欠物业费应首先在其已向国贸公司交纳的20万元保证金进行抵销的意见，经审理认为，嘉恒公司向国贸分公司交纳了20万元，收据写明款项性质为物业管理保证金，由于国贸分公司现已退出物业管理，嘉恒公司主张返还并抵扣物业费符合法律规定。经抵扣后，嘉恒公司应向国贸分公司支付1-3层裙楼物业费3849597元。
三、关于国贸分公司主张的启动资金20万元。经审理认为，2001年8月21日签订的《嘉恒商务大厦物业管理合同》以及2002年12月18日签订的《关于全面介入嘉恒商务大厦物业管理的会议纪要》其中有关于启动资金20万元的约定，但合同主体均为嘉恒公司与国贸公司，无论该款项嘉恒公司是否应当支付均与国贸分公司无关，故一审法院对国贸分公司的该请求不予支持。
四、关于嘉恒公司反诉主张的水电费问题。双方对国贸分公司存在代收水电费的事实无异议，双方仅对国贸分公司代收水电费的开始时间存在争议。经审理认为，国贸分公司辩称其实际代收水电费的时间为2003年8月，这与其原自认的自2003年1月起代嘉恒公司收取水电费相矛盾，也与双方于2005年11月8日共同向XX电力公司提交《申请函》载明的国贸公司自2002年12月一直收取电费相矛盾。故一审法院认定国贸分公司自2003年1月起代收嘉恒大厦水电费。自国贸分公司代收水电费起，国贸分公司即有义务对嘉恒公司的水电费使用情况进行统计，包括统计嘉恒公司使用的水电及公摊水电费的情况。关于国贸分公司辩称，嘉恒公司一直未向其交纳水电费导致水电部门在嘉恒公司账户的扣费与其代收数额不一致，经审理认为，对于作为业主之一的嘉恒公司是否欠费，权利主体可另行主张权利。故自2002年12月起国贸公司接受物业管理委托至2004年6月17日国贸分公司接受物业委托，物业服务合同的主体虽为国贸公司，但物业服务由国贸分公司提供，水电费实际由国贸分公司收取，故嘉恒公司向国贸分公司主张该期间水电费，符合法律规定，一审法院予以支持。
2004年6月17日，嘉恒业委会与国贸分公司签订的《嘉恒商务大厦物业服务合同》第五条第3项约定，代表业主与济南市XX公司和济南市XX集团公司签订供电、供水合同，代缴电费和水费。此后，国贸分公司、嘉恒公司共同向水电部门申请进行户名变更，水费户名于2005年10月8日变更，电费户名于2005年11月8日变更。故自2004年6月签订物业服务合同后，至水电户名实际变更前，向业主收取水电费及代缴水电费的义务均在于国贸分公司。故对于2004年6月后嘉恒公司向水电部门代为缴纳的水电费，应由国贸分公司支付嘉恒公司。
嘉恒公司反诉主张的水电费中，其中两笔交款单位为XXXXXXXXXX总公司的水费合计7070元，嘉恒公司未能证明与本案的关联，嘉恒公司反诉要求国贸分公司承担，于法无据，一审法院不予支持。此外，嘉恒公司反诉主张的水电费中包括违约金4565.28元，其要求由国贸分公司承担，于法无据，一审法院亦不予支持。综上，自2003年1月起嘉恒公司向水电部门缴纳的水电费扣除上述费用后，国贸分公司应负担2385499.37元。关于嘉恒公司主张国贸分公司支付自2006年1月1日起的水电费利息，于法无据，应自嘉恒公司主张权利之日起起算，超出部分，一审法院不予支持。
五、关于国贸分公司主张的XX烤肉所欠水电费53182.8元，因其未提供充分证据证实，嘉恒公司亦不予认可，一审法院不予支持。
关于嘉恒公司提出其向国贸分公司提供了6台空调，费用与物业费进行抵销的意见，经审理认为，国贸分公司虽然接收了6台空调并出具收条，但双方并未约定，应由国贸分公司支付嘉恒公司6台空调的价款，嘉恒公司的该主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，参照《物业管理条例》第六条、第二十九条、第三十四条、第四十一条、第四十二条、第四十五条之规定，判决：一、被告山东嘉恒房地产开发有限公司向原告深圳市国贸物业管理有限公司济南分公司支付1-3层裙楼物业费3849597元，于判决生效之日起10日内付清；二、被告山东嘉恒房地产开发有限公司向原告深圳市国贸物业管理有限公司济南分公司支付20套商住房（A501室、A1703室、A2001室、A2103室、A2104室、A2204室、A2505室、B401室、B805室、B902室、B1304室、B1305室、B1703室、B1903室、B2002室、B2102室及被告自用房A2504室、A2401室、B2402室、B2403室）所欠物业费、水电费，共计159378.7元，于判决生效之日起10日内付清；三、被告山东嘉恒房地产开发有限公司向原告深圳市国贸物业管理有限公司济南分公司支付员工工资4.8万元，于判决生效之日起10日内付清；四、反诉被告深圳市国贸物业管理有限公司济南分公司向反诉原告山东嘉恒房地产开发有限公司返还代收的水电费2385499.37元，于判决生效之日起10日内付清；五、反诉被告深圳市国贸物业管理有限公司济南分公司向反诉原告山东嘉恒房地产开发有限公司返还代收的水电费利息（以2385499.37元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2011年4月1日起计算至本判决生效之日止），于判决生效之日起10日内履行；六、驳回原告深圳市国贸物业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告山东嘉恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
二审中，国贸分公司提交证据1：《关于物业费计算的说明》，证明一审判决关于2004年6月17日以后的物业费计算正确，嘉恒公司上诉认为多计算了3万余元物业费不成立。嘉恒公司质证称，该计算说明不属于证据，应当以实际计算为准。证据2：《用电价格制定及组成说明》、《山东省人民政府办公厅关于在全省推行峰谷分时电价的通知》打印件、《高压供用电合同》，证明国贸分公司收取电费具有合法依据。嘉恒公司质证称，对证据的真实性没有异议，但是对其证明目的有异议，电费应当按照物价部门批准的价格收取，而国贸分公司高于国家规定的价格收费，证明其高于规定部分的收费不合法。证据3：《关于嘉恒大厦2003年期间的一些收尾工程用水用电的说明》、国贸分公司于2003年4月2日发出的函、国贸分公司于2003年4月25日发出的函、国贸分公司于2003年7月20日发出的函、国贸分公司于2003年8月10发出的函、国贸分公司于2003年11月26日发出的函，上述函件均是发给嘉恒公司，证明在国贸分公司物业管理期间，嘉恒大厦的施工收尾尚未完成，产生了水电费用，该费用应由嘉恒公司自己承担。嘉恒公司质证称，对证据的真实性有异议，上述函不是发给嘉恒公司的，嘉恒公司没有收到，上述证据均形成于本案一审之前，均是国贸分公司单方制作和留存，真实性无法查实，国贸分公司也无逾期提交证据的正当理由，已经超过举证期限，二审不应当予以认定。证据4：《济南市物价局关于对嘉恒商务大厦物业管理服务收费标准的批复》，该证据一审时已经提交，证明国贸分公司收取物业费具有合法依据。嘉恒公司质证称，对该证据的真实性没有异议，但是《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》（济价房字〔2004〕168号）已经明确规定了商业用房的物业服务收费实行市场调节价格，收费标准由当事人双方合同约定，报市价格主管部门备案，这意味着市物价部门批准的是住宅物业费的收费标准。证据5：《与嘉恒地产公司费用结算问题的汇总》，截止2005年8月尚未收取的应收水电费金额为62209.97元，国贸分公司认为嘉恒公司主张的水电费总额中包括应由其自己承担的费用和尚未收取的部分业主的水电费，该两部分费用不应由国贸公司承担，2003年8月之前的水电费国贸分公司也未收取，也不应返还，国贸分公司只应以收取的数额为限返还。嘉恒公司质证称，对该证据不予认可，其中显然没有包括国贸分公司从事物业经营活动所使用的水电费，而嘉恒公司实际支付了238万余元的水电费，国贸分公司不可能只收到其主张的这些水电费。国贸公司对国贸分公司提交的证据没有异议，同意国贸分公司的主张。本院认为，国贸分公司提交的证据1属于其陈述，本院将根据案件事实和法律规定依法裁判。证据2系相关部门对电费计价的规定，但是不能证明涉案电费负担主体。证据3系国贸分公司就相关争议向嘉恒公司发送的材料，本院将根据案件事实和法律规定依法裁判。嘉恒公司对证据4的真实性无异议，本院予以采信。嘉恒公司对证据5的真实性有异议，本院将根据案件事实和法律规定依法裁判。
另，1.国贸分公司于2006年7月3日给嘉恒公司发送《关于嘉恒商务大厦裙楼物业管理合同及装修手续的函》，其中载明“贵公司位于嘉恒商务大厦的裙楼正在装修，目前尚未签订物业管理合同及装修相关手续”。
2.国贸分公司与XX银行股份有限公司济南分行于2004年3月10日订立的《物业管理服务协议》约定，XX银行股份有限公司济南分行承租房屋建筑面积95.7平方米，物业费每季度1000元，合同期间自2004年1月1日起至2007年12月31日止。
本院认为，根据嘉恒公司、国贸分公司的上诉和答辩以及国贸公司的陈述，各方对一审判决第二项、第三项以及驳回国贸分公司主张的XX烤肉所欠水电费无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、嘉恒公司是否应当向国贸分公司支付嘉恒大厦1-3层裙楼物业费，如果应当支付，数额是多少；二、国贸分公司是否应当向嘉恒公司返还嘉恒公司已经支出的水电费及利息，如果应当返还，数额是多少；三、国贸分公司向嘉恒公司主张启动资金20万元是否成立；四、国贸分公司本诉主张的物业费和嘉恒公司反诉主张的水电费及利息是否应当在本案中一并审理。
关于争议焦点一，本院认为，虽然嘉恒公司主张国贸分公司未向嘉恒大厦1-3层裙楼提供物业服务，但是根据《物业管理条例》第三十四条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。嘉恒大厦1-3层裙楼与A、B两座住宅、地下建筑部分系同一整体，建筑物的基本结构、附属设施设备等均不可分割，在国贸分公司已经为A、B两座住宅、地下建筑部分以及1-3层裙楼中已经出租的部分提供了物业服务的情况下，足以认定国贸分公司已经为1-3层裙楼提供了物业服务。嘉恒公司的上述主张无事实依据，本院不予采信。
关于嘉恒公司应当向国贸分公司支付的1-3层裙楼物业费数额，本院认为，国贸分公司主张的是自2003年1月至2010年1月期间的物业费，分段论述如下：
一、关于2003年1月至6月期间的物业费，一审判决未予支持，国贸分公司对此未提出上诉，本院予以确认。
二、关于2003年7月至2010年1月期间的物业费，已经出租部分的物业费已经由承租人交纳，无需由嘉恒公司承担，双方均无异议。
关于空置部分的物业费，嘉恒公司与国贸公司于2001年8月21日订立的《嘉恒商务大厦物业管理合同》约定合同期限为3年，自2001年8月21日起至2004年8月20日止，第四条第4款约定“经营性商业用房按当地法规政策及有关规定另行商定”，第七条第1款约定“本物业的管理服务费按市物价局核准的价格收取”，第七条第6款约定“因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，由甲方承担全部空置物业的管理成本费用”。可见，在合同期限内1-3层裙楼中空置部分的物业费应当依约由嘉恒公司承担管理成本费用。虽然嘉恒公司未举证证明空置物业管理成本费用的数额，但是在嘉恒公司向业主承诺免收物业费期间，嘉恒公司每月向国贸分公司支付24000元作为国贸分公司的人工费，该费用系双方协商确定在国贸分公司未向业主收取物业费期间由嘉恒公司对国贸分公司向整个嘉恒大厦提供物业管理服务所支出成本的补偿。因此，1-3层裙楼中空置部分的物业管理成本费用可以参照该补偿标准以1-3层裙楼建筑面积10800平方米与嘉恒大厦总建筑面积56000平方米的比例予以确定，即在《嘉恒商务大厦物业管理合同》合同期限之内的2003年7月至2004年8月20日期间的物业费为63157.6元[每月24000元×（13 +20/31）个月×（10800/56000）]。
关于2004年8月21日至2010年1月期间的物业费，本院认为，自1999年7月9日起执行的《济南市城市物业管理服务收费暂行办法》第四条规定：“本市市区范围内的普通住宅小区、高层公寓、高级住宅区、别墅、写字楼、综合楼、商厦、酒店、工业园等物业，由物业管理企业实行统一管理，统一收费，其他部门不得重复收取相关费用。收费标准统一由市物价部门审批。各县（市）普通住宅小区物业管理服务收费由当地物价部门参照本办法执行，并报市物价部门备案；高层公寓、高级住宅区、别墅、写字楼、综合楼、商厦、酒店、工业园等物业管理服务收费标准报市物价部门审批执行。”自2005年1月1日起执行的《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》第六条第二款第一项规定：“为住宅小区物业产权人、使用人提供公共性服务，其收费实行政府指导价，收费基准价及浮动幅度由市价格主管部门会同物业管理主管部门制定。成立业主大会的住宅小区，可由业主大会或其授权业主委员会与物业管理企业根据本办法规定的物业服务等级收费基准价和浮动幅度协商议定，经业主大会批准后执行，并报市价格主管部门备案。协商不成的，由物业管理企业报市价格主管部门核定。未成立业主大会的，由物业管理企业报市价格主管部门核定。”第六条第二款第三项规定：“为写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅提供公共性物业服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方合同约定，报市价格主管部门备案。政府价格主管部门应给予规范和指导。”可见，法律规定住宅和非住宅物业费的定价机制采取不同的方式。况且，嘉恒业委会与国贸分公司订立的《嘉恒商务大厦物业服务合同》第四条第4款约定：“经营性商业用房按当地法规政策及有关规定另行商定。”虽然国贸分公司主张该约定系嘉恒公司是否向国贸分公司提供经营用房以补贴物业费需要另行商定，但是从该条款文义并不能得出上述解释，国贸分公司的该项主张无事实依据，本院不予采信。另外，2006年7月3日国贸分公司发送给嘉恒公司的《关于嘉恒商务大厦裙楼物业管理合同及装修手续的函》中载明双方就裙楼“目前尚未签订物业管理合同及装修相关手续”，也可以证实国贸分公司与嘉恒公司未就裙楼订立物业服务合同。从1-3层裙楼实际承租情况看，亦是由国贸分公司与实际承租人订立物业服务合同约定物业费收费标准等内容。因此，在双方未就1-3层裙楼物业服务及收费订立合同进行约定的情况下，不能适用嘉恒业委会与国贸分公司订立的《嘉恒商务大厦物业服务合同》来确定1-3层裙楼物业费的收费标准。然而国贸分公司实际为1-3层裙楼提供了物业服务，国贸分公司与实际承租人订立物业服务合同约定的物业费最低收费标准为每月每平方米3.48元（国贸分公司与招商银行股份有限公司济南分行于2004年3月10日订立的《物业管理服务协议》约定建筑面积95.7平方米，物业费每季度1000元，合同期间自2004年1月1日起至2007年12月31日止）。因此，本院认为，2004年8月21日至2010年1月期间1-3层裙楼空置部分的物业费应当按照每月每平方米3.48元的标准予以确定。2004年8月21日至2004年12月31日的物业费数额为163672.26元[每月每平方米3.48元×10800平方米×（11/31+4）个月]。2005年1月至2010年1月的物业费数额为2292624元（每月每平方米3.48元×10800平方米×61个月）。
在本案起诉中，关于国贸分公司向嘉恒公司主张的物业费，在2003年1月至2004年12月期间系按照50%主张，在2005年1月至2010年1月期间系按照全额主张。嘉恒公司主张，如果其应当承担物业费，在2005年1月至2010年1月期间其应当按照物业费的70%支付。本院认为，《济南市城市物业管理服务收费暂行办法》实行期间为自1999年7月9日起至2004年12月31日止，其中第十条规定：“已纳入物业客理范围内的待销房和业主购买后暂未入住的房屋，按规定交纳物业管理服务费，住宅小区不高于百分之三十，非住宅不高于百分之五十。双方另约定的，从其约定。”国贸分公司亦是按照50%的标准主张2003年1月至2004年12月期间的物业费，本院予以确定。《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》实行期间为自2005年1月1日起至2012年7月31日止，其中第二十条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”因此，自2005年1月至2010年1月期间的物业费，嘉恒公司应当向国贸分公司全额支付。
综上，嘉恒公司应当向国贸分公司支付的2004年8月21日至2004年12月31日期间的物业费为81836.13元（163672.26元×50%）。嘉恒公司应当向国贸分公司支付的2005年1月至2010年1月期间的物业费为2292624元。嘉恒公司应当向国贸分公司支付的2003年1月至2010年1月期间1-3层裙楼物业费总额为2437617.73元（63157.6元+81836.13元+2292624元）。但是在上述期间，国贸分公司已经收取1-3层裙楼中实际承租人的物业费115669.04元，应当从上述物业费总额中扣除。嘉恒公司已经向国贸分公司支付的20万元保证金亦应当从上述物业费总额中扣除。因此，嘉恒公司尚需向国贸分公司支付2003年1月至2010年1月期间1-3层裙楼物业费2121948.69元（2437617.73元-115669.04元-20万元）。
关于争议焦点二，嘉恒公司已经实际支出的水电费包含嘉恒大厦专有部分使用的水电费、共有部分使用的水电费。
第一，国贸分公司主张共有部分使用的水电费中含有其在进行物业管理服务期间嘉恒公司对嘉恒大厦进行维修、装修施工使用的水电。本院认为，物业费的形式一般分为包干制和酬金制。《物业服务收费管理办法》第九条第二款规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”从嘉恒公司和国贸分公司的合意以及嘉恒大厦实际收取物业费的形式来看，系采取包干制的形式。嘉恒公司与国贸公司并未约定嘉恒公司在物业费之外承担共有部分使用的水电费。自1999年7月9日起执行的《济南市城市物业管理服务收费暂行办法》和自2005年1月1日起执行的《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》亦未规定包干制形式下建设单位需要承担物业费之外的其他费用。可见，国贸分公司要求嘉恒公司在物业费之外另行承担共有部分使用的水电费无双方约定，法律依据亦不足。而嘉恒业委会与国贸分公司签订的《嘉恒商务大厦物业服务合同》第七条第1款约定“本物业的管理服务费按市物价局批准的价格收取：即商务办公按1.8元/平方米/月，裙房商场按6元/平方米/月（以上费用不包括公共水电的分摊）。”因此，共有部分使用的水电费应当由国贸分公司自行承担或者由嘉恒大厦的业主分担。
第二，双方订立的《嘉恒商务大厦物业管理合同》第二条第2款约定，国贸分公司提供的物业服务包含“房屋建筑本体公用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务”。共有部分使用的水电费显然属于共有部分的运行，包含在国贸分公司应当提供的物业服务之中。况且国贸分公司作为专业的物业服务企业，其应当预见到会产生共有部分所使用的水电费，在双方未约定由嘉恒公司承担该部分费用的情况下，国贸分公司主张由嘉恒公司承担，不应得到支持。
第三，国贸分公司主张其与嘉恒公司之间系代嘉恒公司向业主收取水电费的委托代理法律关系。本院认为，嘉恒公司与国贸公司之间并未约定国贸分公司代嘉恒公司向业主收取专有部分使用的水电费，嘉恒大厦水电费的户名登记在嘉恒公司名下，系基于嘉恒公司系嘉恒大厦建设单位的事实，之后嘉恒公司与国贸分公司共同申请将嘉恒大厦水电费的户名变更到国贸分公司名下。《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。”国贸分公司向业主收取水电费的标准高于嘉恒公司向有关部门交纳水电费的标准，国贸分公司未举证证明系受嘉恒公司指示，亦未举证证明系双方协商一致确定。虽然国贸分公司提交《用电价格制定及组成说明》、《山东省人民政府办公厅关于在全省推行峰谷分时电价的通知》打印件、《高压供用电合同》等证据证明其收取电费具有合法依据，但是其收取电费的标准与嘉恒公司实际向供电部门交纳电费的标准不一致，上述证据不足以证明国贸分公司的收费标准经过有关部门批准，国贸分公司的该项主张无事实和法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第四百零一条规定：“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。”第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”在国贸分公司向业主收取水电费期间以及嘉恒大厦水电费户名变更到国贸分公司名下之后，国贸分公司均未向嘉恒公司报告业主已经交纳的水电费、尚未交纳的水电费、共有部分使用的水电费等情况，尤其是未将其实际向业主收取的水电费转交给嘉恒公司。上述事实均不符合委托代理法律关系的法律特征。
第四，假使如国贸分公司主张双方系委托代理法律关系，那么《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。”现国贸分公司未向嘉恒公司报告嘉恒大厦业主水电费交纳以及共有部分使用水电费等情况，亦未将其实际向业主收取的水电费转交给嘉恒公司，给嘉恒公司造成了损失，其亦应当向嘉恒公司赔偿。
第五，关于国贸分公司应当向嘉恒公司返还的水电费数额，本院认为，嘉恒公司已经实际支出的水电费包含嘉恒大厦专有部分使用的水电费、共有部分使用的水电费，数额为2385499.37元。专有部分使用的水电费应当由嘉恒大厦专有部分业主承担，实际系由国贸分公司向业主收取，国贸分公司主张由嘉恒公司承担无事实和法律依据。共有部分使用的水电费应当由国贸分公司自行承担或者由嘉恒大厦的业主分担，而国贸分公司未举证证明嘉恒公司应当分担的数额，其主张由嘉恒公司全部承担亦无事实和法律依据。
综上，国贸分公司应当向嘉恒公司返还水电费2385499.37元及其利息，一审判决正确，本院予以维持。
关于争议焦点三，本院认为，嘉恒公司与国贸公司订立的《嘉恒商务大厦物业管理合同》第四条第11款约定嘉恒公司向国贸公司支付物业启动资金40万元，但是在嘉恒公司实际支付其中的20万元时，该款项的名目为物业管理保证金，可见双方已经合意将物业启动资金变更为物业管理保证金。物业管理保证金系为了保证嘉恒公司向国贸分公司支付物业费，鉴于国贸分公司现已不再对嘉恒大厦提供物业服务，且双方已经就物业费进行诉讼的情况下，嘉恒公司无需再向国贸分公司支付物业管理保证金。实际上，嘉恒公司与国贸公司于2002年12月18日订立的《关于全面介入嘉恒商务大厦物业管理的会议纪要》约定自国贸公司为嘉恒大厦提供物业服务之日起半年内嘉恒公司向其支付人工费、易耗材料及公共部位灯泡、水龙头等更换的费用，每月为24000元。在此情况下，嘉恒公司亦无需再向国贸分公司支付物业启动资金。国贸分公司的该项主张无事实依据，一审判决未予支持并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点四，本院认为，国贸分公司与嘉恒公司系物业服务合同关系，国贸分公司本诉主张的物业费等诉讼请求和嘉恒公司反诉主张的水电费及利息等诉讼请求均系基于同一事实发生的纠纷，一审法院在本案中一并审理并无不当。国贸分公司主张二者不应在本案中一并审理无法律依据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2011）历商重初字第102号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第七项；
二、撤销济南市历下区人民法院（2011）历商重初字第102号民事判决第一项、第六项和诉讼费负担项；
三、上诉人山东嘉恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向上诉人深圳市国贸物业管理有限公司济南分公司支付山东嘉恒商务大厦1-3层裙楼2003年1月至2010年1月期间的物业费2121948.69元；
四、驳回上诉人深圳市国贸物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费47940元，由上诉人深圳市国贸物业管理有限公司济南分公司负担31310元，由上诉人山东嘉恒房地产开发有限公司负担16630元；一审反诉案件受理费18725元，由上诉人山东嘉恒房地产开发有限公司负担5856元，由上诉人深圳市国贸物业管理有限公司济南分公司负担12869元；二审案件受理费92201元，由上诉人深圳市国贸物业管理有限公司济南分公司负担54601元，上诉人山东嘉恒房地产开发有限公司负担37600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
审 判 员 何菊红
审 判 员 唐鸣亮
二〇一八年四月二十四日
书 记 员 马 晴