山东省济南市中级人民法院

司 法 建 议 书

济南市某某局：

    我院近期在调研全市法院审判态势中发现，2023年上半年物业服务合同纠纷案件激增，其中一审物业服务合同全市法院收案2310件，较去年同期增长54.83%，增幅较高，对辖区社会和谐稳定带来一定的影响。引起纠纷的主要原因有辖区内物业企业逐年增多、开发商遗留问题较多、物业服务不到位、诉源治理不力等。为加强纠纷源头治理、妥善解决诉讼纠纷，维护物业企业和业主的合法权益，促进社会和谐稳定，特提出如下建议：

    一、加强对物业服务公司有效监督。进一步规范我市物业服务的行业标准，严格物业服务公司资质等级管理，建立物业公司信用档案并向社会公开；督促住宅建设单位依法通过招投标的方式选聘物业服务企业，让企业资质优、服务质量好的物业服务企业为业主提供服务；加大对物业服务公司的监督力度，定期检查并督促物业服务公司规范履行维修养护、环境卫生、秩序维护、安全保护、制止违法行为、向有关机关报告并协助处理等六大服务义务；定期将物业服务事项、收费标准、维修资金以及共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

    二、完善物业服务公司信用评价体系。加强服务黑名单管理，对于物业服务不符合要求的公司及时发现并通知物业服务公司整改，逐步建设双向选择、公平竞争、优胜劣汰的物业服务新机制。

    三、督促成立业委会。加强与街道办事处的联系，督促协调尚未成立业主委员会的小区，尽快召开业主大会，选举成立业主委员会。

    四、加大物业服务知识宣传力度。加强法制宣传教育，强化业主和物业服务公司合同意识，依法各自行使权利，履行各自义务，促使物业服务公司转换角色，促使业主提高维权意识，做好业主、业主委员会、物业服务企业之间的桥梁联系工作。

    五、组织开展物业管理人员培训。目前上海、成都等地实行政府补贴物业管理培训的举措，较好解决了有意从事物业管理工作的人员因经济原因望而却步的问题，建议借鉴上述做法，为物业服务公司提供便利的培训条件，确保物业管理人员持证上岗。

    六、有效运用相关行政解纷措施。加强对物业服务企业的检查、监督力度，对物业公司在经营中出现的任何违规行为，及时纠正制止并责令整改，对于严重缺乏诚信、违规经营的应严肃处理，予以罚款甚至取缔。对超过物业服务企业职权范围的侵犯业主权益的行为，及时与政府相关部门沟通联系，形成合力，尽量做到公权力在诉前的最大介入。畅通群众投诉渠道，完善群众投诉与调查处理机制，妥善处理投诉。

    七、建立区、街道、社区物业服务纠纷处理组织体系。对于矛盾突出的、群体性的物业纠纷，应第一时间介入化解矛盾，及时调解、层层调解，不断探索人民调解、行政调解、司法调解相衔接的物业服务合同纠纷调解工作新模式。

以上建议请认真研究，并将反馈意见于收到本司法建议之日起1个月内函复我院。

二〇二三年八月三十一日